不動産証券化について
カテゴリ： 不動産投資
中小様々な不動産会社が次々にファンドを組成し、取引のある地主さんなどに
出資を仰ぐケースが多くなってきています。
通常数億円からと言われてきた不動産証券化が、最近では4600万円の賃貸アパートを
ＳＰＣ（特定目的会社：不動産を証券化するためだけに設立される特別目的会社）に
移して、70人の投資家を集めたというケースも出てきています。
例を挙げるとすると、
総額5億円の収益物件を、信託の後に匿名組合方式で証券化し、3億8千万を
金融機関のノンリコースローンで調達します。
その後、一般の投資家に販売する優先出資は5億円で配当ねん５％とします。
これで不足する残り2000万円が、この組成元となる不動産会社が出資する
劣後出資となり、合わせて5億円となります。
賃貸収入の減少に備えて、まず不動産会社の所有へ劣後融資への配当を減らすことにより、
一般の投資家の所有する優先出資に対して、優先して配当する仕組みとなっています。
最近では、国内金融機関がノンリコースローンの取り扱いを始めるなど、金融機関同士の
ノンリコースローン獲得競争は、日に日に激しさを増しています。ノンリコースローンの
出始めと比較してずいぶんと金利は下がり、３％前後が多いようです。
また、劣後出資に対する利回りは、プロパティマネジメント会社の能力に大きく左右され
ますので、プロパティマネジメント能力の高い会社が大きなリターンを得ることに
なるでしょう。以上の事を十分に理解したうえで不動産証券化を学ぶ必要があります。